在赞比亚买地，最危险的不是价格，而是“卖家说得头头是道，地契一查不是他的”。Title search（权属查询） 是交易前最值钱的一步，通常由当地律师到 Lands and Deeds Registry 做。查什么、怎么查，下面是一份实用清单。
一、先分清两种地
• State land（州地）：有租约（常见 99 年），可转让、可抵押，外国人通常只能通过这种方式持有；
• Customary land（习惯地）：由传统领袖/社区管理，不能直接按商品买卖；要先转换/取得相关许可，程序复杂。
外国人不能直接买习惯地；持 Employment Permit 的人依法也不能买地。先确认身份和土地性质，再谈价格。
二、Title search 查什么
1. 登记业主：地契上的名字是不是卖家本人/公司，身份证明是否一致；
2. 租约年限：剩余多少年、什么时候到期、能不能续；
3. 抵押与负担：有没有抵押、查封、地役权、第三方权利；
4. 地籍图/测量图：地块编号、面积、边界是否与现场一致；
5. 规划用途：住宅、商业、工业、农业？能不能做你打算做的事；
6. 欠费：ground rent、市政 rates 有没有欠；
7. 转让限制：租约里有没有“需经同意才能转让”的条款；
8. 历史交易：上一次转让是否完税、登记是否连续。
三、交易流程
1. 签书面 sale agreement，写明定金、交割条件、违约条款；
2. 律师做 title search，出尽调报告；
3. 取得必要的同意（业主/政府/租约要求）；
4. 评估并缴纳 Property Transfer Tax（以 ZRA 现行税率和评估为准）；
5. 到 Lands and Deeds Registry 办转让登记；
6. 拿到新地契/登记回执，再付尾款。
不要先付全款再查；定金也要写进合同，明确“查不到干净产权就退”。
四、五个红灯
• 只给复印件，不给原件/登记号；
• 卖家不是登记业主，说是“亲戚/公司委托”但拿不出授权；
• 地块在矿区、道路预留地、争议习惯地；
• 面积/边界和测量图对不上；
• 要求现金私下交易、不走律师和银行。
本文是尽调清单，不构成法律意见。每块地的租约、规划、税费都不同，交易前请让赞比亚执业律师做正式 title search 并起草合同。